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  • 2020.03.05 所得税!! そんなに払ってるのですか!?

    あるオーナー様から、税金(所得税)のお話をお伺いしました。
    私はそのオーナ様の大型区分マンションを5戸お預かりしており、管理を行っておりま
    す。
    昨年度の確定申告がそろそろ終るころですが、納税額がかなりあるとのお話をお伺いし
    ました。

    実はそのオーナ様は江戸川区にファミリータイプ30戸の大型マンションをご所有です
    が、現在7戸の空室があり、その空室ロスは年間1,000万円にもなるのです。
    実はその大型マンションは、弊社が管理しているものではありません。
    理由があって、他社が管理しているのです。その管理会社にはもっと頑張って欲しい!
    そのオーナー様には大変お世話になっておりますので、私としても、できる限りのご協
    力をしたいと考えていますが、そこを管理している管理会社に横槍を入れるわけにもい
    きません。できる範囲で協力していくつもりです。

    そのオーナ様がおっしゃるには、納税額が500万円近くあるとのことでした。
    顧問の税理士が、同じということで、早速顧問税理士に連絡し、3つの提案をしました。

    1.防犯カメラの設置(新設)  約800,000円
    2.宅配ボックスの設置(新設) 約500,000円
    3.集合ポストの入替え(更新) 約500,000円

    何を狙ったかといいますと、減価償却資産を増やす作戦です。
    少しでも節税出来る対策を増やすことを念頭においた提案です。

    メリットもあり、デメリットもありますが、有効な対策であることは間違いないと考え
    ました。

    【メリット】
    1.入居者の利便性の増進
    2.入居者の安心感の確保
    3.入居率のアップ・賃料アップ
    4.減価償却ではあるものの、節税対策

    効果としては、入居率のアップと賃料アップが見込めること、節税対策となることです。

    それをすることで、全体的な所得もアップしてきますが、当然に所得税も上がりますの
    で、より減価償却できる設備や工事(大規模修繕・防水工事・塗装工事・リフォーム)を
    行うことで、空室を恐れない安定性をもった収益物件になるのではないでしょうか。

    ちなみに、賃借人が求める人気設備は以下の通りとなっています。

    ◆最低でも導入しておきたい基本設備◆

    設備について、これを導入することで入居者から支持していただける設備は複数あります。

    1.TVモニター付きインターホン
     特に女性からの人気の高い設備。ドアを開けることなく来客を確認でき、一人暮らしに
     不安を感じる女性の安心材料として人気があります。

    2.独立洗面台
     同じく女性からの支持が厚くコスメやドライヤー、バスグッズなど、洗面台付近に物を
     置いてしまうと手狭になってしまうため、ゆったりとしたスペースがある方が使いやす
     く人気です。

    3.温水洗浄機能付き便座
     男女共に必要とされる傾向にあります。入居の決め手になるほどではないものの、 ノ
     ーマル便座よりも機能付き便座ですと喜ばれやすい傾向が強いです。

    4.備え付け照明
     物件によってはメインの照明がないために自前で用意しなければいけないことがありま
     す。そこで購入費用が掛かると入居意欲をやや縮小させる恐れがあり、できれば備え付
     けですとポイントが高いでしょう。

    5.ガスコンロ
     最近では、二口コンロ程度は欲しいという意見が多数。ただ、最近ではIHを好む傾向も
     あるため、ターゲットに合わせた選択が望ましいでしょう。

    6.バス・トイレ別
     これらの設備は独立していた方が望ましいという声が強く、必須に感じる人も多くなり
     ました。導入コストは高めではありますが、空室対策を考えると有効な投資ですし物件
     価値のアップに大きく貢献してくれるはずです。

    【単身者が支持する設備】

    一人暮らしの学生・単身赴任の社会人等から人気の設備、またはあった方が好ましいと考
    えられている設備。

    ◆インターネット無料
    無料で高速インターネットができる物件が増えており、この設備がないと物件としての
    価値を低く見られる可能性も少なくありません。今やスマホ・パソコン等は生活の必需品
    にもなっているため、導入することで入居意欲を高めるツールとなります。

    ◆浴室乾燥機
    女性の場合、洋服や下着を外に干すことに抵抗を感じることが少なくありません。浴室
    乾燥機が浴室に設置してあると喜ばれやすいことは言うまでもありません。

    ◆オートロック
    最近では男女共にに支持され設備となりました。入居者以外の者が勝手に入れないことで
    安心感を与えられます。防犯性を重視する入居者も多く、特に一人暮らしをする入居者の
    場合は必要な設備となっています。

    ◆ウォークインクローゼット
    広めのクローゼットで、荷物の多い人からの需要は高いでしょう。洋服やバッグ・荷物を
    沢山持つ入居者からは求められる設備と言えます。

    ◆宅配ボックス
    日中留守にすることが多い人にとっては、とてもありがたい設備。ネット通販等をよく利
    用する人にとっては、あったら嬉しい設備です。

    ◆防犯カメラ
    これがあることで、犯罪の抑止効果があり、防犯に力を入れている物件であることをアピ
    ールできます。

    ◆24時間利用可能ごみ置き場
    自身の都合に合わせてゴミを排出できるため、利便性が高く、ゴミ出し日をあまり気にし
    なくても済みます。生活する上での利便性を感じてもらいやすいはずです。

    【ファミリー向けに欲しい設備】
    ファミリー世帯をターゲットにしたい場合は、次のような設備があると魅力を感じてもら
    えるでしょう。単身者からの希望と重複しているところがある点にも注目してみると良い
    でしょう。

    ◆追い炊き機能
    ボタン一つで冷めたお湯を再び温められる機能。家族で入浴のタイミングが違いお風呂の
    お湯が冷めてしまうことがありますが、そんな時にこの機能が活躍します。節水にも貢献
    でき家計面でのメリットもあります。

    ◆インターネット無料
    単身者向け物件でも人気の設備ですが、同じくファミリーからも求められています。ス
    マホなどの通信機器以外にも、家電をネットに繋げるケース(lot)も増えており、初期
    導入がなされていると利便性の高い物件に物件として評価されるでしょう。

    ◆システムキッチン
    ファミリー世帯では、特に重要視される傾向が強いです。広々としたキッチンでゆとりの
    料理タイムを楽しめるとして、必須と考える女性も少なくありません。

    ◆24時間利用可能ごみ置き場
    ゴミ出しに関しては、単身者でもファミリーでも利便性を求めるのは共通事項です。

    ◆ホームセキュリティー
    特に子供や高齢者がいる家庭からは求められる傾向にあります。防犯センサーの設置・
    セキュリティ会社との連携で安心感を与えられます。

    ◆床暖房
    導入している物件は多くないため、魅力を感じさせやすい設備です。

    ◆ウォークインクローゼット
    ファミリーですと荷物が多くなりがち。従ってクローゼットに余裕があり、尚且つ使いや
    すいウォークインクローゼットならばポイントアップに繋がるでしょう。

    節税についてのお話が設備についてのお話になってしまいましたが、意味の無い税金の支
    払いをされるよりは、意味のある設備に投資を行い、減価償却を増やし、入居者から支持
    され、安定した資産へと変化させていくことが大切な賃貸経営ではないでしょうか。

    ご高齢のオーナー様は、これを冒険だと思い、変化することを拒まれる方がいらっしゃい
    ますが、そのような方は税金を搾取され続けるばかりなのです。

    「今更そのようなことをする力が無い」とおっしゃるオーナー様、いらっしゃいました
    ら、お手伝いしますので、ご遠慮なくお申し付け下さい。

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