危ない、東京賃貸事情！！

先日、あるセミナーに参加してきました。内容は、オーナー様をヒヤヒヤさせるセミナー
でした。

世田谷区若林の70 坪の土地を所有されるオーナー様が土地有効活用のためあるディベロ
ッパーにご相談された内容です。これは、実話・・・です。

世田谷区若林と言えば閑静な住宅街。マンション需要も多いと思われる場所。

ディベロッパーは土地有効活用提案のためオーナー様にマンション建築の市場調査を行い
ました。

調査方法の一つとして、HOME’S の資料からマンションの動態調査を行い、対象地域のワ
ンルームマンションの登録件数に対し、問い合わせ件数を比較したところ、危ない事情が
確認できたのです。

なんと、ワンルームマンションの登録件数に対し、問い合わせ件数が、圧倒的に少ないの
です。つまり、この地域のワンルームマンションは供給過剰状態となっており、土地有効
活用としてワンルームマンションを建設しても、供給過多の為、当初は良くても早い段階
で空室リスクを背負う状況となり、家賃下落、目論見の利回りの確保が困難という報告が
なされたのです。

人の集まる東京都心で、そんなことが考えられるのか！？　実は、既にそれが始まってい
ることを私たち不動産業者は実感しています。

少子高齢化、いざなぎ景気を超えたと嘯く政府、景気が良いと言いながら、世帯収入は増
えておらず、景気のいい話は聞かないし、全く実感が感じられません。そんな中で、空室
が増えているのは必然なのです。

結果、家賃を下げて他の物件と競争しなければならなくなるのです。

ディベロッパーからの提案は以下の通りです。

・ワンルームマンション（12 世帯）の建設よりは、ディンクスタイプ（カップル向け：
40 ㎡～ 45 ㎡：6 世帯）のマンションの建設を提案。

【理由1】ワンルームマンションは、回転率が速いが、ディンクスタイプは定着率が高く
長く居住していただくことができ、第一子の誕生くらいならディンクスタイプで居住可
能。

【理由2】ワンルームマンションは通常3 ～ 4 階建であれば、エレベータを設置せず、
月々のランニングを抑えることが出来るが、今後は3 階建てであってもエレベータが無
いと競争に勝てない。今回提案の3 階建てディンクスタイプにも当然にエレベータを採
用し、長期安定入居を獲得する。

【理由3】エコキュート等を採用し、オール電化：光熱費0 物件とする。一度光熱費0
物件に入居すると他の物件には住めなくなるというディベロッパーの調査報告がある。

【理由4】地域の供給過多による空室リスクや家賃の下落の影響が無く、長期安定の賃
料収入が見込める。

以上が、今回のセミナーの内容でした。

オーナー様目線の懇切丁寧な説明に、オーナー様思いのディベロッパーはあるもんだな～
っと思いつつ、時代の変化に少々不安を感じるセミナーでもありました。

今後、資産の入替えや、新築物件の建築をお考えのオーナ様の参考になればと思います。

【オーナ様紹介】　清澄白河：田巻屋　様
私が、清澄白河に住み始めた時に、一番お世話になったオーナー様です。
創業100 年の呉服田巻屋様は、まさに地域の生き字引！！　今もこの地域のことで解ら
ない事があったら、田巻屋に聞けば、一発回答！！
また、オーナー業としても、多くの収益物件をご所有され、ほぼ満室賃貸中！！　
収益物件に対する会長の目利きは抜群で、賃借人様思いの素晴らしいオーナー様です。
今後とも、宜しくお願い申し上げます

株式会社不動トレード／有田　賢也